청약 당첨이 어려운 이유 (불법 청약)

부동산 시장에서 '청약'은 내 집 마련을 꿈꾸는 많은 사람들에게 중요한 수단이 되었습니다. 신축 아파트 분양은 부동산이 침체 된다고 하더라도 사람들이 끊임 없이 찾을 수 밖에 없는 최고점에 있는 자산입니다. 그러나 실제로 청약에 당첨되는 것이 매우 어렵습니다. 높은 경쟁률과 복잡한 제도, 지역적 편중 현상 등이 주요 원인으로 지적되고 있습니다. 따라서 이번 글에서는 청약 당첨이 어려운 이유를 치열한 경쟁률, 불법 청약을 중심으로 살펴보겠습니다.

 

1. 치열한 경쟁률

✅ 청약 시장의 높은 수요

2017년 이후로 부동산 가격 상승과 대출 규제 강화로 인해 청약의 인기가 아주 높아졌습니다. 특히 수도권을 중심으로 한 인기 지역의 경우, 수백 대 일의 경쟁률을 기록하는 단지가 다수 존재하고 있습니다. 2024년 기준, 서울 주요 지역 신규 아파트 청약 평균 경쟁률은 약 100대 1을 기록하였으며, 일부 인기 단지는 1000대 1을 넘는 사례도 있었습니다.

 

정부 주도하에 부동산 광기를 만들고 전국민 부동산 투자를 안내하던 정책에 의해 아이러니 하게도 서민들은 더욱 청약이 어려워 졌습니다. 공급은 적게하고 세금은 올리는 매물 잠김 정책으로 인해 여기저기에서 풍선 효과가 생기고 그 일환으로 가장 손쉽게 돈을 벌 수 있는 청약이란 일확천금의 수단이 각광을 받으니 이를 조절하기 위해 복잡한 과정과 조건을 만들게 됩니다. 이를 따라가지 못 하는, 생업에 바쁘고 부동산 지식이 부족한 사람들은 청약에 당첨 되기 어려운 구조가 되었습니다.

 

실제로 실현 불가능한 당첨 점수가 현실을 보여 주고 있으며, 왜 그런지 아래에서 보도록 하겠습니다.

✅ 한정된 공급 물량과 정책 실패

서울과 수도권에 우리나라 인구의 절반 정도가 살고 있다고 합니다. (서울 1000만, 그외 수도권 1600만, 총인구 5200만)

 

한정 된 곳에서 공급은 제한되니 용적률을 올리지만 이 또한 한계가 있을 수 밖에 없습니다. 그렇다고 집만 만들면 끝이 아닙니다.

 

기반 시설 (인프라) 이 없으면 서울 내에서도 지역 편차가 생길 수 밖에 없는 것입니다.

 

(그 이유에 대해서는 다음에 기술해 보겠습니다.)

 

더구나 문재인 정권에서는 공급은 상대적으로 적게 되었고, 기존 물량이 시장에 나올 수 없는 막대한 세금 정책으로 부동산 시장을 엉망으로 만들었기 때문에 더 이상 수요와 공급의 원리로 풀어지지 않는 상황까지 왔습니다. 그렇다고 정책으로 다시 되돌리기도 어려운 것 같다는 것이 제 생각입니다.

 

이전 정권에서 있었던 단편적인 대책으로 인해 시장 원리는 무너지고 정부 신뢰가 떨어졌습니다. 그리고 소비자의 심리가 가격을 많이 좌우 할 만큼 시장은 수요 심리에 민감하게 되었으며, 대체 상품 (오피스텔, 생활형 숙박시설) 에 대한 정책 실패, 사람들의 일확천금 심리와 이걸 이용하는 부동산 강사들 등 많은 요인이 더 생겨난 것 같습니다.

 

2. 불법 청약

✅ 복잡한 청약 조건과 높은 가점

청약 관련 정보가 뜨면, 부동산 업자나 강사들에 의해, 그리고 뜨거운 국민적 관심으로 인해,

 

우리집 개도 들어놔야 한다는 청약 통장으로 국민 청약이 붐이 었습니다.

 

이런 현상 자체는 결코 잘 못 된 것이 아닙니다.

 

(혹시나 이런 원초적인 인간 심리를 욕하는 사람이 있다면 가슴에 손을 얹고 솔직해질 필요가 있을 것 같습니다.)

 

모두가 생각하는 절대 정의나 절대 선 같은 것은 존재하지 않으며, 그런 상황을 만들지 않도록 하는 것이 바로 행정, 입법, 사법부가 할 일이기 때문입니다.

 

이런 부동산 광기로 인해, 서민을 위한 상품의 대명사인 청약에 복잡한 조건들이 생겼고 당첨 점수가 높아졌습니다.

 

이 조건들이 너무 복잡하고 사전에 대상 확인이 되지 않는 구조여서, ' 과연 일반인들이 이걸 이해 할 수 있을까? ' 그리고 당첨이 된다고 해도 ' 계약금과 잔금을 다 낼 수 있는 것인가?' 하는 의문을 지울 수 없습니다.

 

돈이 없는 것이 자랑은 아니지만, 사람마다 서민으로 존재 할 수 밖에 없는 이유가 있습니다. (그리고 빈부는 상대적인 개념입니다.)

 

그 이유를 보면 결국 시간과 지식, 열정, 관심, 신체적 능력 등이 부족한 이유 입니다. 그런데 복잡한 청약을 이해하고 도전하기 위해서는 시간이나 지식, 열정, 관심, 신체적 능력과 같은 것이 적어도 몇개는 있어야만 가능한 구조라는 것입니다. 어떻게 보면 과도한 경쟁 속에서 서민을 위한 청약은 존재하기 어려운 것도 맞는 것 같습니다.

 

게다가 청약 조건을 보면 가점이 높은 사람은 분명 서민이 맞는데, 그 많은 계약금과 잔금을 다 낼 수 있는 것은 서민이 아님을 증명하는 것이므로 청약 상품 자체가 모순인 것입니다.

2024년 기준 분양 아파트 청약 당첨 정보

항목	세부 항목	최고점 조건	배점
무주택 기간	본인 및 세대원 모두 무주택인 기간 (최대 15년)	15년 이상 무주택 유지	32점
부양가족 수	주민등록상 동일 세대의 배우자, 직계존비속, 형제자매 등 부양가족 수	6명 이상	35점
청약통장 가입 기간	주택청약종합저축, 청약저축 가입 기간	15년 이상	17점
총점			84점

그러다 보니 당첨 가점이 높아지고 특별공급에 복잡한 조건이 생겨 당첨 확률을 높이기 위한 전략을 필요로 하게 됩니다. 이런 수요로 인해 부동산 업자나 강사들이 등장하고 결국 불법 청약도 생기게 되는 것입니다.

✅ 불법 청약

그럼 청약 당첨을 더욱 어렵게 만드는 불법 청약의 종류에 대해 알아보겠습니다.

유형	설명
청약통장 매매	청약 통장을 타인에게 사고 파는 행위
위장 전입 및 세대 분리	해당 지역 거주 요건 충족을 위해 주소만 이전 하거나 세대 분리 하는 행위
위장 이혼 (혼인 미신고 포함)	무주택자 지위의 개수를 늘리기 위한 위장 행위
전매 제한 위반	전매 금지 기간 내 권리를 타인에게 양도
우선 공급 부정 이용	신혼부부, 다자녀, 장애인 등 특별공급 대상이 아님에도 불구하고 자격을 속임

이런 이유로 청약에 당첨 되는 것은 매우 어렵습니다.

 

하지만 지금처럼 부동산 경기가 안 좋고 분양가와 시장가의 차이가 별로 나지 않게 된다면 청약 당첨이 큰 의미를 갖지 않을 것이며 불법 청약도 조금 나아질 것입니다.

3. 부동산 강사의 찍어주기

유투브에 보면 정말 많은, 대단한 부동산 투자자나 전문가들이 있습니다.

 

들으면 누구나 알 듯한 사람들이 많은데, 이런 분들의 부동산 강의를 듣는 것은 짧은 시간에 지식을 전수 받을 수 있는 아주 좋은 방법임이 틀림 없습니다.

 

하지만 insight 를 키우는데에 집중을 해야 할 강의가 결국은 찍어주기로 끝나는 것을 많이 보았습니다.

 

이 찍어주기는 어떤 결과가 생기기에 문제가 되는 것일까요?

✅ 부동산 시장 교란

부동산 시장에 대한 정보는 원래 비대칭적인 속성이 있으나 특정 물건에 있어서 제한적으로 정보를 공개하고 이를 일부 다수에게, 그것도 아주 공통된 가치 평가와 시각을 갖도록 한다면 해당 물건 제 가치를 넘어서게 되면서 수요와 공급의 불균형이 생기게 됩니다. 결국 과도한 경쟁이 생기게 되며, 가격 상승으로 이어지게 됩니다.

 

실제 있었던 예시로

 

어떤 강사가 특정 지역 재개발 물건을 소개 했었고 해당 지역의 물건은 가치 대비 엄청나게 큰 차익이 생기게 된 사례가 있었습니다.

 

그 지역은 그 정도의 가치가 전혀 되지 않았지만 강사의 파급력과 개인의 무지함과 맹목성이 결합하여 사상누각의 가치를 창조하게 된 것입니다.

 

그 결과, 부동산 경기가 사그러 들면서 빠져나오지 못 한 수강생은 법적 조치를 하게 되고, 그 지역 물건이 꼭 필요한 누군가는 설겆이를 하는 대상이 되었습니다. 그리고 그 강사는 책임 회피를 위해 물건 소개 시 어떤 책임도 지지 않는 다는 것을 언급 또는 기술 하였다는 것으로 개인에게 책임을 떠넘기고 있었습니다.

 

이런 사례는 사실 제가 처음 부동산을 접했던 2009년에도 있었고, (지금처럼 성행 할 수 없는 환경이었지만)

 

부동산 광풍이 불기 전까지는 물건 소개에 대한 문제가 많이 부곽되어 그런 행동에 대한 경각심이 있었습니다.

 

하지만 부동산 광풍에 의해 상실감이 큰 사람들의 욕심과 더 많은 돈을 강의로 벌고 싶어 하는 일부 사람들의 욕심이 만나서 피해자를 만들게 된 것입니다.

 

하물며 계약금과 인터넷만 있으면 되는 청약 시장에서는 엄청난 경쟁률을 만들어 냈으며 거품이 빠진 시기에는 잔금을 치루지 못 해 문제가 많이 생기고 있습니다.

✅ 강사의 신격화

이 주제는 사실 포스팅의 내용과 상관 없지만 말이 나온김에 적어 봅니다.

 

강사의 신격화란 말이 잘 이해가 안 되시는 분들도 많을 것입니다.

 

하지만 그 세계에서는 아는 분들이면 다 아실 것입니다. 강사분들의 한마디가 상식을 뛰어넘는 파급력을 가져옵니다.

 

그리고 수강생들은 천만원도 넘게 돈을 쓰면서 강의를 듣고 선물을 사며 강사분들에게 잘 보이기 위해 별의별 행동을 다 합니다.

 

이렇게 신격화 된 강사가 청약을 추천하게 되면 엄청난 경쟁률을 기록하고, 일반 물건을 추천하면 가격이 요동을 치게 됩니다.

 

그래서 더욱 신격화 되는 순환구조가 됩니다.

 

이런 부분도 청약 당첨에는 확실히 악영향을 주게 되며 서민을 위한 것 보다는 투기의 장이 되는 것임에 틀림 없습니다.

 

따라서 강의를 하는 사람도, 듣는 사람도 개인의 역량을 키우는 것에 초점을 맞추는 것이 필요합니다.