부동산 직거래 증가의 그늘, 공인중개사가 반드시 필요한 이유 3가지

최근 부동산 시장에서는 매도인과 매수인이 공인중개사 없이 직접 계약하는 '직거래' 방식을 선택하는 사례가 늘고 있습니다. 특히 온라인 부동산 플랫폼이나 커뮤니티를 통한 정보 공유가 활성화되면서, 중개 수수료를 아끼려는 실수요자 중심의 직거래 시도도 활발해지고 있습니다.

그러나 겉보기에 간편하고 비용이 줄어드는 것처럼 보이는 직거래는, 실제로는 다양한 법적·금전적 위험을 수반합니다. 이 글에서는 공인중개사를 통하지 않고 계약할 때 발생할 수 있는 구체적 문제점들과, 공인중개사가 부동산 거래에서 왜 반드시 필요한 존재인지에 대해 정리해 보겠습니다.

 

 

 

1. 법적 분쟁 위험 증가

✅ 계약서 작성 미흡

공인중개사는 표준계약서 양식을 기반으로 법적 하자 없는 계약서를 작성합니다. 반면, 일반인이 직접 작성한 계약서는 중요한 조항이 누락되거나 법적 효력이 불명확한 경우가 많습니다. 

사실 표준계약서에 있는 내용을 이해하기도 어렵습니다. 민법을 공부해 보지 않은 일반인은 쉽게 이해 하기 어려우며 표준계약서에 명시되지 않는 케이스별 특약사항을 넣는 것이 어렵습니다.

특히나 잘 모르고 계약서에 덜컥 서명을 하는 것은 작은 수수료를 아끼려다 너무나도 큰 댓가를 치루어야 할 수도 있습니다.

✅ 거래 이행 중 의무 불이행 사례

매도인의 담보책임, 잔금 지급 시점, 등기 이전 순서 등이 제대로 정리되지 않아 계약 이행 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다.

그에 대한 책임은 고스란히 본인이져야 하기에 전문가는 아니더라도 그나마 민법을 공부하고 나름의 경험이 있는 공인중개사가 도움이 될 것이며 법을 잘 모르는 공인중개사라고 할 지라도 적어도 주변 공인중개사의 도움을 받기 수월하고 주요 거래처인 법무사가 있기 때문에 도움을 구하기가 훨씬 수월 합니다.

✅ 등기, 세금 신고 누락

공인중개사는 거래 후 등기 이전과 세금 신고 절차까지 안내하거나 대행하지만, 직거래 시 이러한 절차를 잘못 이행하거나 아예 누락하는 일이 종종 발생합니다.

 

항목	공인중개사 거래	직거래
계약서 작성	표준계약서 기반, 법적 유효	비표준 작성, 법적 분쟁 가능성
등기·세금 안내	절차 안내 및 대행 가능	잘못 신고 또는 누락 위험
계약 이행 과정	중개사의 조율로 안정적	당사자 간 충돌 및 오해 가능

 

 

2. 거래 사기 및 정보 비대칭 문제

✅ 허위 매물 위험

직거래 플랫폼에는 존재하지 않는 매물, 가격만 다른 중복 매물, 사진 조작 사례 등이 다수 존재합니다. 신뢰할 수 없는 매물 정보를 통해 계약을 진행하는 것은 사기 피해로 이어질 수 있습니다.

특히 허위물건이 많은 지역이 있는데 그 곳에는 곳곳에 위험이 도사리고 있습니다. 법적, 제도적 구멍을 이용한 사기가 갈수록 교묘해지고 있기 때문에 더욱 신경써야 할 것 같습니다.

✅ 권리관계 확인의 어려움

공인중개사는 등기부등본, 토지이용계획, 임대차 관계 등 권리 상태를 확인합니다. 일반인은 이러한 자료를 확인하거나 해석하는 데 한계가 있어 위험한 계약에 노출될 수 있습니다.

등기부등본을 볼 줄 아는 일반일이 얼마나 될까요? 특히나 임대차 관계가 나오지 않기 때문에 이중 계약시에는 꼼짝 없이 당하기 마련 입니다. 그 지역 부동산에 의뢰를 하게 되면 그런 위험이 그나마 줄어들 것이며 건축물대장과 토지대장, 토지이용계획 등을 토대로 물건에 대한 사실관계 확인 및 향후 처분에 대한 조언도 들을 수 있습니다.

✅ 시세 정보 접근성 부족

공인중개사는 실거래가, 인근 시세, 거래 속도 등을 기반으로 적절한 매매가 협의를 도와줍니다. 직거래 시에는 정보 부족으로 과도한 가격에 계약하거나 매도 손실을 입을 수 있습니다.

위험 요소	공인중개사 거래	직거래
허위 매물 노출	거의 없음 (중개사 확인)	높음 (검증 어려움)
권리관계 확인	등기부, 임대차, 세금 등 확인	일반인은 확인 어려움
시세 판단	실거래 및 지역 시세 기반 협의	개인 추정으로 오류 발생

 

 

3. 공인중개사의 불가결한 역할

✅ 법적 보호 제공

공인중개사는 「공인중개사법」에 따라 업무 중 과실이 있을 경우 손해배상 책임을 지며, 공제보험 가입이 의무화되어 있어 분쟁 발생 시 법적 보호를 받을 수 있습니다.

✅ 협상 조율과 전문 정보 제공

매매 또는 임대차 계약에서 매도인과 매수인의 요구를 조율하고, 세금, 대출, 입주 조건 등 복잡한 정보를 상세히 안내합니다.

✅ 복잡한 행정 절차 대행

부동산 계약 이후의 등기, 확정일자, 전입신고, 세무 신고 등 일반인이 어려워하는 절차를 지원하여 거래의 안정성을 높입니다.

중개사 역할	구체적 기능
법적 보호	공제보험 가입, 손해배상책임, 책임있는 중개
정보 제공 및 협상	시세, 세금, 대출 등 정보 안내 및 협상 중재
행정 절차 대행	등기, 확정일자, 세무 신고 등 실무 지원

 

 

직거래는 신중하게, 전문가 조력은 필수

부동산 직거래는 표면적으로는 중개 수수료를 절약할 수 있는 방법처럼 보이지만, 실제로는 잘못된 계약으로 인한 금전적 손실, 분쟁 발생, 사기 피해 등 리스크가 매우 큽니다.

공인중개사는 단순한 안내자나 중개자가 아니라, 법률적 안정성과 공정한 거래 환경을 제공하는 전문 자격자입니다. 특히 부동산과 같은 고액 자산 거래에서는 전문가의 조력이 단순한 선택이 아니라 필수적 보호장치라는 점을 기억해야 합니다.

아는 것이 적을수록 공인중개사가 하는 역할이 적다고 생각 하기 마련입니다. 유투브 영상 몇번 보고 의사의 의견도 무시 하는 사람들이 많은데 하물며 공인중개사의 역할쯤은 아무래도 더욱 쉽게 의구심을 갖을 수도 있을 것입니다.

동네 부동산에서 어깨넘어로 몇번 본 것으로 그들의 역할을 폄하해서는 안 됩니다. 부동산은 보통 인생을 건 재산이라고 할 만큼 큰 돈이 들어 가기 때문에 매 순간마다 조심하고 공부해야 나의 권리와 재산을 지킬수 있습니다. 물론 경험이 많거나 법리에 밝은 사람은 조금 나을 수도 있지만 그런 사람들일수록 영업만 잘 하는 중개사가 아니라 법과 중재도 잘 하는 공인중개사를 찾게 됩니다.

 

따라서 단지 수수료 절감을 이유로 무리한 직거래를 시도하기보다는, 공인중개사의 전문성과 책임체계를 적극 활용하는 것이 장기적으로 훨씬 안전하고 효율적인 방법이고, 영업과 중개를 모두 잘 하는 공인중개사를 잘 찾고 나름 해당 물건에 대한 정보를 잘 알아보는 노력을 하는 것도 중요합니다.