분양권, 주택수 포함으로 인한 부작용과 시장 혼란

부동산이라는 말을 들어 볼 나이가 된 사람이라면 분양권이라는 말도 들어 봤을 것 입니다.

부동산을 투기 종목으로 대한민국의 광풍의 도가니로 만들었다가 다시 불황의 늪으로 빠뜨린 문재인 정권에서는 분양권도 주택수로 산정하는 정책을 만들었습니다. 이 정책의 취지는 부동산 투자의 문제를 줄이기 위한 정책이었지만 실제로는 더욱 일확천금의 신화를 쓰는 투기의 장으로 만들었고 세금 계산에서 여러가지 혼란을 초래하여 정부의 신뢰를 잃게 하였습니다.

이번에는 그에 대한 문제점을 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 분양권 주택 수 포함 기준 요약

기준 항목	변경 전	변경 후
주택 수 산정	분양권 미포함	분양권 포함
적용 시점	2020년 이전	2021년 이후 적용
양도소득세 기준	1주택자로 간주	다주택자로 간주
종합부동산세	분양권 미포함	과세 대상 포함

 

주택 수는 2021년 이후 적용하는 것을 사전에 알리긴 하였지만 부동산에 대한 계획 및 준공 되는 기간이 길게 된다는 점을 고려 하면 너무나도 급작스럽고 주거 계획을 하는 사람들에게 개인적인 손해를 많이 끼친 정책 입니다.

 

분양권은 등기되지 않은 재산으로 물권도 아니고 담보물에 대한 권리인 질권도 아닙니다. 하나의 돈을 빌렸을 때 생기는 채권처럼 금전에 대한 대가성 권리를 말합니다. 따라서 미래의 집을 받을 권리인 채권의 형태인데 그 성격을 무시하고 실체가 존재하지 않고 심지어 등기도 안 되는 물권으로 간주 함으로서 문제가 생기는 것입니다. 왜냐하면 세금은 실제 소유주가 등기로서 확인 되고 실체가 되는 권리에 부과되어야 하기 때문입니다. 

 

• 민법 제186조: 부동산 물권의 변동은 등기를 해야 효력이 있다.
• 따라서 등기 전인 분양권은 엄밀히 말하면 '주택 소유'가 아니다.

 

 

2. 주요 문제점 정리

분야	문제점	영향
법리	세금 법리적 불일치 (과세대상 : 실질적 소유권을 대상, 소유권은 등기해야 함)	법적 신뢰도 문제
세금	양도세 중과, 종부세 대상 확대	실수요자 세 부담 증가
대출	LTV, DTI 제한 강화	내 집 마련 대출 어려움
청약	무주택 요건 미충족	청약 자격 박탈
시장 거래	분양권 전매 제한, 거래 위축	시장 침체 우려

 

세법도 하나의 법리가 있고 일관성이 있어야 신뢰가 생기며 정책에 의해 법이 마음대로 바뀌지 않는 나름의 분리 된 권한이 생깁니다. 그러나 정권의 이념적인 이유로 이런 법리가 무너졌기 때문에 앞으로도 언제든 권력자의 입장에 따라 바뀔 수 있는 하나의 권력은 수단으로 전락하는 것이 가장 큰 문제가 되었다고 생각 합니다.

 

세금에 있어서 주택에 대한 채권이지만 주택으로 간주하여 양도세 중과가 되었으며 종합부동산세에 포함 되어 실수요자들에게도 세금이 부과 되기 시작 했고 그 세율도 엄청나게 커져서 여러가지 사정으로 인해 분양권을 팔 때 억울한 상황도 생길 수 있습니다.

특히 정책이 변경 또는 적용 되는 시점에 따라 더욱 그렇습니다. 뿐만 아니라 대출도 마찬가지로 부동산 투자 또는 실수요자가 감내해야 하는 리스크가 되어 버렸습니다.

 

 

3. 정책 개선 필요성

현재의 일률적인 분양권 포함 기준은 투기 억제라는 목적에는 부합할 수 있으나, 실거주 목적의 구매자에게도 동일한 규제를 적용함으로써 불합리한 결과를 초래하고 있습니다.

특히 자금 여력이 충분하지 않은 중산층과 청년층은 대출과 청약에서 동시에 불이익을 받게 되며, 이는 장기적으로 주택 시장의 건전한 순환을 방해할 수 있습니다. 분양권 소유 목적과 지역별 여건을 고려한 정밀한 규제 기준 마련이 요구됩니다.

지금처럼 막강한 권력을 휘두르는 특정 정권의 입맛에 맞도록 왔다갔다 하는 정책을 입법시킨 관련자들에게 장기적으로 책임을 지는 시스템도 필요 하다고 생각 합니다.

어차피 자신의 권력과 부는 이미 충분 하므로 그렇지 못 한 사람들을 대상으로, 인간의 안 좋은 본성을 극대화 및 선동하여 법 질서를 어지럽히고 분쟁과 빈부격차를 만드는 행동에는 대가가 필요 하기 때문입니다.

 

 

4. 깨달음

한참 계몽이라는 단어가 화두에 오르는 것 같습니다. 

우리가 배워야 할 기본적인 소양은 초등학교에서 배운다고 하지만 자신을 지킬 수 있는 힘은 합리적인 생각과 금융공부에서 나온다고 해도 과언이 아닙니다.

정치인들이 하는 말과 정책이 정말 부동산과 국민을 위한 것인지 알기 위해서 우리는 끊임 없이 공부하고 가치관을 정립해야 하며, 무엇보다 정확한 사실 관계와 깊은 이해를 통해 너무 쉽게 판단하지 않고 책임지지 못 할 말을 쏟아내지 않아야 할 것입니다.