부동산 지역주택조합 투자가 위험한 이유와 주의할 점

 

지역주택조합은 청약 통장이 필요 없고, 일반 분양보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 그만큼 리스크가 크고, 사업이 실패할 가능성도 높습니다. 본 글에서는 지역주택조합 투자가 위험한 이유와 실제 피해 사례, 그리고 안전하게 투자하기 위한 체크리스트를 정리해보겠습니다.

 

 

 

그림에 나오는 사업기간은 일반분양 APT 보다 형식적으로 6~12개월 추가 소요로 되어 있지만 절차상에만 그렇고 실제로는 10년 이상 걸리는 것이 보통이며 이 또한 사업이 성공했을 때 걸린 기간이고, 대부분은 사업이 실패할 확률이 90% 정도 됩니다.

 

 

1. 지역주택조합이란? 기본 개념부터 이해하기

지역주택조합은 기존의 재개발·재건축과는 달리, 조합원들이 직접 토지를 확보하고 아파트를 건설하는 방식입니다. 주택법에 따라 조합을 결성한 후, 사업 부지를 마련하고 시공사를 선정하여 공동주택을 짓는 구조입니다.

주된 차이로 지주 조합원들과 그 외에 외부 투자자들이 함께 조합원으로 있는 구조여서 지주와 일반조합원 간에 갈등이 생길 수 있고 업무대행사나 조합장의 횡령등의 문제가 생길 수 있는 여지가 많습니다.

✔ 지역주택조합의 특징

• 청약통장 없이 내 집 마련 가능
• 일반 분양보다 저렴한 가격
• 조합원들의 출자금으로 토지 매입 및 건축 진행
• 횡령, 배임등의 비리로 인해 사업 실패 가능성이 높음

 

 

2. 지역주택조합 투자가 위험한 이유

1) 토지 확보가 100% 완료되지 않은 경우가 많음

지역주택조합 사업이 성공적으로 진행되려면 가장 먼저 토지 확보가 완료되어야 합니다. 하지만 많은 조합들이 100% 토지 매입을 완료하지 않은 상태에서 조합원을 모집하는 경우가 거의 100% 입니다. 토지의 문제는 재개발과 재건축도 마찬가지지만 지역주택조합은 95% 이상 확보 되어야만 매수청구가 가능하므로 사업 리스크가 더 큽니다.

2) 사업 지연 및 무산 가능성이 큼

지역주택조합 사업은 일반적인 재건축·재개발보다 진행 속도가 훨씬 느립니다. 주된 이유로 업무 대행사는 사업의 이익과 연동하지 않는 경우가 많고 조합원들이 초기에 내는 업무 대행비로 월급을 받는 구조 이므로 지연 될 수록 좋은 구조가 되기 때문입니다. 그리고 조합장 선출이 외부인으로 되기 때문에 업무 대행사와 결탁하여 사업비를 횡령하기 쉬운 구조입니다.

3) 추가 분담금 발생 가능성

지역주택조합 사업은 초기 예상보다 비용이 증가할 가능성이 높습니다. 토지 가격 상승, 건설 자재 비용 증가, 금융 비용 부담 등으로 인해 조합원들에게 추가 분담금이 부과될 수 있습니다. 재개발, 재건축도 이는 동일 하지만 사업 지연이 큰 지역주택조합 사업은 추가 분담금이 더 많이 발생 할 수 있습니다.

4) 조합원 간의 갈등

지역주택조합은 소수의 지주들과 대다수의 외부 투자자들로 구성된 조합이기 때문에 지주들끼리 결탁하여 사업을 좌지우지 할 수 있으며 이는 사업에 있어서 큰 리스크로 작용하게 됩니다.

5) 조합 운영의 투명성 부족

지역주택조합은 조합원들이 직접 운영하는 방식이기 때문에, 조합의 투명성이 낮으면 금전적인 피해가 발생할 가능성이 큽니다. 더구나 외부 투자자들로 인해 구성되서 서로간에 알기 힘들며 조합의 단결성도 낮아져 총회를 거쳐 결정 되어야 할 중요 사항이 부결 되거나 업무 대행사의 입김으로 인해 호도 되는 경우가 많습니다.

 

 

3. 지역주택조합 투자 시 안전하게 접근하는 방법

• 토지 확보율 95% 이상인지 확인
• 인허가 절차가 어느 단계인지 점검
• 시공사 본계약 여부 확인
• 추가 분담금 가능성 검토
• 조합 운영의 투명성 체크

 

 

 

신중한 접근이 필수

지역주택조합은 분양가가 저렴하고, 청약통장이 필요 없다는 장점이 있지만 사업 지연, 토지 확보 문제, 추가 비용 발생, 운영 비리 등 다양한 리스크가 존재합니다. 따라서 투자 전 반드시 조합의 신뢰성과 사업 진행 상황을 철저히 확인해야 합니다.

무조건 저렴하다는 이유로 접근하기보다는 안전성이 검증된 조합인지, 인허가 및 토지 확보가 완료되었는지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 지역주택조합 투자는 사업 성공 확률이 낮은 이유로 일반인이 투자 하기 보다는 가능하면 피하는 것이 좋은 듯 합니다.