참여정부(2003~2008년)와 문재인 정부(2017~2022년)는 모두 부동산 시장 안정화를 목표로 강력한 정책을 추진한 공통점이 있습니다. 두 정부는 취임 초반부터 집값 상승이라는 시장 과제를 마주했고, 이를 잡기 위해 다양한 규제, 세금 강화, 공급 확대 정책을 실행했습니다. 하지만 정책의 접근 방식, 강도, 그리고 시장 반응은 확연히 달랐습니다. 이번 글에서는 참여정부와 문재인 정부의 부동산 정책을 규제, 세금, 공급이라는 세 가지 큰 틀에서 비교 분석해 보고, 각각의 정책이 시장에 어떤 영향을 미쳤는지 살펴보겠습니다.
1. 규제 정책 비교: 참여정부 vs 문재인 정부
참여정부는 집값 상승 억제를 위해 투기지역 지정 확대, 양도소득세 강화, 분양권 전매 제한 등 다방면의 규제를 펼쳤습니다. 대표적으로 투기지역을 확대하고, 다주택자의 양도소득세를 중과세하며 시장 진입 장벽을 높였습니다. 또한, 재건축부담금 제도를 도입해 과도한 개발 이익을 환수하는 방안을 마련했고, 종부세 도입을 통해 고가 주택 보유자의 부담을 늘렸습니다.
반면, 문재인 정부는 그보다 훨씬 더 강력한 규제를 실시했습니다. LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제를 강화하고, DSR(총부채원리금상환비율)을 새롭게 도입해 대출 자체를 어렵게 만들었습니다. 또한 투기과열지구와 조정대상지역을 전국적으로 확대 지정해 거래를 제한했으며, 다주택자는 물론 1주택자까지 규제의 범위를 넓혀갔습니다. 특히, 9.13 대책, 12.16 대책, 6.17 대책 등 수차례 발표된 대책을 통해 주택 구매 자체를 어렵게 만드는 방안을 지속적으로 강화했습니다.
결론적으로 참여정부의 규제가 특정 지역과 고가 주택에 집중되었다면, 문재인 정부는 전국적인 규제를 펼치면서 모든 시장 참여자에게 영향을 미쳤다는 차이점이 있습니다.
2. 세금 정책 비교: 참여정부 vs 문재인 정부
참여정부는 종합부동산세라는 새로운 세목을 도입하며, 고가 주택과 다주택자의 보유세 부담을 높였습니다. 당시 종부세는 일정 기준 이상의 고가 주택 소유자에게만 부과되었으며, 부동산 보유로 인한 불로소득을 억제하려는 목적이 강했습니다. 양도소득세도 강화해 투자 목적의 단기 매매를 억제하려 했으며, 실수요자 보호를 위한 장기보유특별공제 제도를 강화해 시장 안정을 시도했습니다.
문재인 정부는 참여정부보다 더 강도 높은 세금 정책을 시행했습니다. 종부세율을 최고 6%까지 대폭 인상했고, 과세 기준 금액을 낮춰 더 많은 국민이 종부세 대상이 되도록 했습니다. 양도소득세도 중과세율을 높여 다주택자의 매도를 어렵게 만들었고, 취득세도 다주택자에 대해 8~12%까지 부과해 매입 단계에서도 부담을 주었습니다. 특히, 보유-거래-취득 전 과정에서 세금이 강화되면서 다주택자는 물론 1주택자도 상당한 부담을 느낄 수밖에 없는 환경이 조성되었습니다.
이러한 세금 강화는 다주택자의 매도를 유도하기보다는 증여로 이어지는 결과를 낳았고, 오히려 매물 잠김 현상과 가격 상승이라는 부작용을 초래했다는 평가도 있습니다.
3. 공급 정책 비교: 참여정부 vs 문재인 정부
참여정부는 수도권 외곽을 중심으로 2기 신도시 개발을 통해 공급을 확대했습니다. 판교, 김포, 파주 등 신규 택지 개발과 공공주택 확대를 통해 장기적인 주택 공급 기반을 마련했고, 실질적으로 이후 몇 년간 주택 공급 안정화에 기여한 부분이 있다고 볼수도 있습니다. 참여정부는 대규모 택지 개발과 공공 중심의 공급 확대로 시장 수요를 충족시키려 했으며, 이는 일정 부분 긍정적인 효과를 가져왔습니다.
반면 문재인 정부는 3기 신도시(남양주, 하남, 고양 등) 발표와 더불어 도심 내 공공재개발, 공공재건축 등 공공주도형 공급 확대를 강조했지만 실제로 효과는 없었습니다. 인허가 지연, 주민 반발, 보상 문제 등으로 인해 실제 공급까지 이어지는 데 시간이 오래 걸렸고, 단기적 수급 안정에는 큰 영향을 주지 못했습니다. 또한, 재건축·재개발 규제를 강화하면서 민간 공급이 줄어들었고, 결과적으로 서울 등 수요 집중 지역의 공급 부족을 심화시키는 요인으로 작용했습니다.
참여정부가 외곽 신도시 중심의 물량 확보에 집중했다면, 문재인 정부는 도심 내 공급을 공공 주도로 해결하려 했지만, 현실적인 추진력 부족과 시장 반발로 실효성이 낮았다는 차이가 있습니다.
결론
참여정부와 문재인 정부는 모두 부동산 시장 안정화를 목표로 했으나, 규제, 세금, 공급 정책에서 강도와 접근 방식에서 뚜렷한 차이를 보였습니다. 참여정부는 상대적으로 지역과 계층을 구분해 규제를 펼쳤고, 외곽 공급 확대에 주력했다면, 문재인 정부는 전방위적 규제와 전국 단위의 세금 강화, 공공주도형 공급 확대를 시도했습니다.
결과적으로 두 정부 모두 집값을 잡는 데는 성공적이지 못했고, 오히려 강도 높은 규제가 공급을 위축시키고, 시장 불안을 가중시켰다는 평가를 받습니다. 향후 부동산 정책은 실수요자를 보호하면서도 적절한 공급을 병행하고, 시장과의 소통을 강화하는 방향으로 개선이 필요할 것입니다.