문재인 정부(2017~2022년)는 강력한 부동산 규제 정책을 시행하며 시장 안정화를 목표로 했습니다. 하지만 기대했던 효과를 거두었는지에 대한 평가는 엇갈린다고 말하는 사람들도 있지만 결과가 보여 주듯이 매우 실패하였습니다. 본 글에서는 문재인 정부의 핵심 부동산 정책을 규제, 대출, 세금 세 가지 측면에서 정리하고, 그 영향을 분석해보겠습니다.
1. 부동산 규제 정책: 강력한 규제, 효과는?
문재인 정부는 부동산 시장을 안정시키기 위해 강력한 규제 정책을 도입했습니다. 대표적인 정책으로 투기지역·투기과열지구 지정 확대, 분양가 상한제 도입, 재건축 규제 강화 등 총 26개의 정책이 일관성 없게 있었습니다.
1) 투기지역 및 투기과열지구 확대
- 2017년 8.2 대책부터 서울 및 수도권 주요 지역을 투기지역·투기과열지구로 지정 (조정대상지역은 별도)
- 대출 규제 강화 및 다주택자에 대한 세금 부담 증가
2) 분양가 상한제 도입
- 2019년 11월부터 민간택지에도 분양가 상한제 적용
- 공급 위축 우려 vs 집값 안정화 기대 (결론적으로 공급은 줄고 패닉 수요는 많아졌음)
3) 재건축 규제 강화
- 재건축 초과이익환수제 부활 (재건축으로 인한 초과이익의 일부를 환수)
- 안전진단 기준 강화로 재건축 요건 까다롭게 변경
하지만 이러한 규제 정책들은 주택 공급을 위축시키고, 전국 지역의 집값 상승을 부추겼다는 평가가 많이 있었습니다.
2. 대출 규제 정책: 실수요자 보호 vs 거래 감소
문재인 정부는 가계부채 증가를 억제하고 부동산 투기를 막기 위해 강도 높은 대출 규제를 시행했습니다.
1) LTV·DTI·DSR 강화
- LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 축소로 대출 한도 제한
- DSR(총부채원리금상환비율) 도입으로 개인별 대출 능력 평가 강화 (박근혜 대통령 때 처음 도입)
2) 전세대출 규제
- 전세대출을 이용한 갭투자를 막기 위해 다주택자의 전세대출 제한
- 2021년부터 전세대출을 받은 후 추가 주택 매입 시 대출 회수 조치
3) 보금자리론·신혼부부 특공 지원
- 실수요자 지원을 위해 보금자리론 금리 인하 및 신혼부부 특별공급 확대
그러나 대출 규제가 강화되면서 무주택 실수요자도 주택을 구입하기 어려워졌고, 부동산 거래량이 급감하는 부작용도 발생했습니다.
3. 세금 정책: 다주택자 부담 증가
문재인 정부는 다주택자의 세금 부담을 대폭 강화하는 정책을 펼쳤습니다.
1) 종합부동산세 인상
- 다주택자 종부세율 최고 6%까지 인상 (2020년)
- 과세 기준도 기존 9억 원에서 6억 원(1주택자는 11억 원)으로 하향 조정
2) 양도소득세 중과
- 2주택 이상 보유자가 집을 팔 경우 양도세율 대폭 상승
- 3주택자의 경우 최고 75%까지 과세
3) 취득세 인상
- 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12% 취득세 부과 (법인은 주택 소유시 취득세, 양도세 모두 증가)
세금 부담이 커지면서 다주택자들이 주택을 매도하기보다는 증여로 돌리는 사례가 증가했고, 오히려 매물 잠김 현상이 발생하며 집값 상승을 초래 하였으며 공급을 줄이고 수요를 창출하는 효과를 보여주었습니다.
결론: 부동산 시장 안정화에 기여 한것이 있다고 할 수 있을까?
문재인 정부의 부동산 정책은 강력한 규제와 세금 부담 증가를 통해 투기를 억제하려는 목적이었다고 합니다. 하지만 공급 부족과 대출 규제 강화가 맞물리면서 시장의 혼란을 초래했고 세무사도 양도세 계산 포기를 할 만큼 복잡하게 되었습니다. 일부 정책은 긍정적인 영향을 주었다는 말을 하는 사람도 있지만, 그 영향이 어떤 것인지 알 수 없고 이전 정부의 역할로 인해 나타난 결과가 많았으며 집값 상승과 거래 위축이라는 부작용으로 인해 서민은 집을 살 기회가 거의 없어지게 되어 로또 청약만 바라보게 되었습니다. 결과적으로 문재인 정부의 부동산 정책은 실수요자에게는 부담이 되고, 다주택자에게는 다양한 회피 전략을 유도하는 등 복합적인 결과를 낳았습니다. 한 마디로 대실패 였으며 무엇보다 국민들을 상대로 통계 조작과 거짓말로 눈속임을 한 것이 가장 큰 문제라고 할 수 있습니다.
정치적으로 불투명한 현재로서는 앞으로의 부동산 시장 또한 정책 변화에 따라 새로운 국면을 맞이할 것으로 보입니다. 정부 정책이 시장에 미치는 영향을 면밀히 분석하며 신중한 접근이 필요합니다.