문재인 정부 시기 부동산 시장은 극심한 과열을 겪었습니다. 2020년부터 2021년 사이 서울과 수도권을 중심으로 주택 가격이 급등했고, 이를 두고 사회적으로 '패닉 바잉(Panic Buying)'이라는 용어가 유행했습니다. 패닉 바잉은 매수자들이 더 늦기 전에 집을 사야 한다는 심리로 무리하게 매수에 나서는 현상을 뜻합니다. 이 시기 주택 구매자는 소득 대비 과도한 대출을 통해 매수에 나섰고, 이러한 대출 기반 과열 현상은 전세 사기 등 부작용을 확산시키는 원인으로 작용하였습니다. 본 글에서는 문재인 정부 시절 부동산 패닉 바잉과 대출 증가 현상, 그리고 전세 사기와의 연계성 및 근본 원인에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
1. 패닉 바잉과 과도한 대출 증가 현상
문재인 정부는 집값 안정을 위해 대출 규제를 강화했지만, 시장의 불안 심리를 잠재우지는 못했습니다. 특히 2020년 이후 집값이 급등세를 보이자 무주택자와 젊은 층을 중심으로 '지금 아니면 못 산다'는 분위기가 확산되었습니다. 이에 따라 주택 매수를 위해 높은 비율의 주택담보대출과 신용대출을 활용하는 사례가 급증하였습니다.
만약 부동산 가격이 급등하지 않았더라면?, 부동산 가격이 급등 하더라도 수요와 공급이 조절 가능 했다면? 부동산 가격이 급등하고 수요와 공급 조절이 불가능했어도 정부가 거짓말이 아닌 진실을 토대로 시장의 불안을 잠재울 수 있었다면?
패닉 바잉이 발생 했어도 미봉책으로 대출만 규제 하는 것이 아니라 공급을 위한 장기 플랜을 세웠다면?
정말 많은 해결책 중에서도 하면 안 될 것 같은 정책만을 고수하는 것은 그만한 이유가 그들에게 있었기 때문일 것입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 시기 | 2020~2021년 |
| 현상 | 매수 심리 과열, 패닉 바잉 발생 |
| 수단 | 주택담보대출, 신용대출 과도 사용 |
| 결과 | 가계부채 급증, 고가 주택 매수 증가 |
2. 전세 사기 확대의 배경
문재인 정부 시기 주택 가격 상승과 맞물려 전세 사기가 급격히 증가하였습니다. 전세 사기는 임차인에게 높은 보증금을 받아 이를 이용해 다수의 주택을 매입하거나 다른 투자에 사용하는 수법으로, 집값 상승기에는 매도차익과 전세보증금 차익을 동시에 노리는 방식이 성행했습니다.
그 형태를 알아 보자면 일반인이 알기 어려운 부분도 있지만 아주 기본적인 사항을 체크하지 못해 생기는 피해가 대부분입니다. 부동산을 구매 하는데 부동산에 대한 기본적이 지식이 없으니 등기부 확인을 하지 못하고, 전세가격이 매매가격보다 높은 물건을 사거나 대출 금리가 높아지면 감당 할 수 없는 상태를 예상하지 못 하는 사례가 발생합니다.
이런 사기들이 이전에는 소수의 문제 였지만 부동산의 급등과 폭락에 이어 대출 규제와 금리 인상 등 여러가지의 조합이 아주 드문 확률로 이어져서 현재와 같은 사회적 문제라는 결과를 만들어 내었습니다.
| 유형 | 설명 |
|---|---|
| 갭투자형 | 전세보증금을 활용해 매입, 실질 투자금 최소화 |
| 깡통전세형 | 매매가 대비 전세가율이 80% 이상, 하락 시 보증금 미반환 |
| 허위계약형 | 임대인과 공인중개사가 공모해 허위 매물 계약 |
3. 패닉 바잉, 과도한 대출, 전세 사기의 연계 구조
문재인 정부 시기 부동산 시장에서는 다음과 같은 연계 구조가 형성되었습니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| ① | 매수 심리 과열로 인한 패닉 바잉 |
| ② | 과도한 대출 및 불법 대출을 통한 매수 자금 마련 |
| ③ | 전세보증금을 활용한 갭투자 확산 |
| ④ | 다주택자의 투자 확대 및 전세 사기 발생 |
| ⑤ | 부동산 시장 하락 전환 후 전세 사기 피해 본격화 |
이런 구조가 발생 한 것에 있어서는 그 누구도 책임을 피해가기는 어려워 보입니다.
부동산 광풍을 만들어낸 이전 정부, 부동산 가격 연착륙을 어느 정도 이끌 었지만 그래도 급락을 막지 못한 현재 정부, 등기부 등본도 볼 줄 모르고 전세금액을 달라는 대로 주는 국민, 무지를 이용하는 사기꾼, 이와 결탁하는 부동산 중개인등 모두의 잘못이 톱니바퀴처럼 맞물려 이루어낸 결과입니다.
노무현 정권 때 부동산 급등과 폭락으로 인해 건물주가 대출을 갚지 못 해 자살했었고, 사기꾼들의 전세 사기 뉴스가 아직도 기억이 날 만큼 충격적인 시기 였었습니다. 그런데 그 보다 더한 정책과, 그 보다 더한 국민과, 그 보다 더한 사기꾼들이 또 다시 펼쳐지고 있습니다.
마무리하며
문재인 정부 시기 부동산 시장은 패닉 바잉, 과도한 대출, 전세 사기가 서로 맞물려 돌아가는 구조적 문제를 그대로 드러냈습니다. 집값 안정을 목표로 수요 억제 정책이 연이어 시행되었지만, 불안 심리를 잠재우기에는 역부족이었고, 패닉 바잉 이후에 가격 폭락과 금리인상 및 현금 흐름 감소로 오히려 전세 사기에 취약한 구조가 되었고 사기가 더욱 활개치는 부작용을 낳았습니다. 여기에 개인들의 이기심과 무지, 그리고 이를 악용한 사기꾼과 부동산 중개업자의 결탁이 더해지면서, 이 사태는 단순한 시장 문제를 넘어 사회적 문제로까지 확산되었습니다. 과거 노무현 정부 시절에도 부동산 급등과 하락으로 사회적 혼란과 비극이 아직도 기억나는데, 안타깝게도 그보다 더한 양상의 문제가 지금 다시 재현되고 있습니다.
앞으로의 부동산 정책은 단순한 수요 억제를 넘어, 시장 심리를 안정시키고, 전세 사기를 사전에 차단할 수 있는 실질적인 관리 체계를 갖추는 것이 필요하며, 자발적으로 긍정적인 효과를 이끌어 낼수 있는 수요와 공급 정책으로 시장이 선순환 될 수 있는 구조를 만들어 자정 작용이 일어 날수 있도록 해야 합니다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 외부 환경의 변화에 휘둘리지 않도록 개인이 스스로 금융과 부동산에 대한 기초 지식을 갖추는 것입니다.
부동산 시장은 언제나 불확실성을 내포하고 있으며, 그 위험을 온전히 감당해야 하는 것은 결국 개인입니다. 묻지마 투자를 지양하고, 과도한 대출을 경계하며, 폭등과 폭락을 대비할 수 있는 기초적인 식견을 갖추는 것은 선택이 아닌 필수입니다. 단순히 정부 정책에 의존하기보다 스스로를 교육시키고, 경험을 통해 지혜를 쌓아야만 치열한 부동산 시장에서 스스로를 지킬 수 있습니다.
특히, 현행 교육 과정에서 금융과 부동산에 대한 실질적인 교육이 부재한 만큼, 개인적 차원에서라도 공부하고 준비하는 노력이 절실합니다. 준비 없이 시장에 뛰어들어 몸으로 배우는 값비싼 교훈은 결국 자신뿐만 아니라 주변 사람들에게까지 피해를 확산시킨다는 점을 잊어서는 안 됩니다. 부동산 시장에서 살아남기 위해 가장 필요한 것은 정책도, 운도 아닌 스스로를 지키는 힘이라는 사실을 알아야 할 것입니다.