문재인 정부(2017~2022년)는 부동산 시장 안정을 최우선 과제로 삼고 다양한 규제 정책을 시행하였다. 당시 정부는 주택 가격 상승을 억제하기 위해 다주택자 규제, 세금 강화, 대출 제한 등을 연이어 발표하였고, 이를 통해 투기 수요를 억제하려 하였습니다. 그러나 문제는 수요 억제에 집중하는 과정에서 공급 확대를 위한 실질적 대책은 미흡했으며, 오히려 정책들은 시장의 주택 공급을 위축시키는 부작용을 초래하였습니다. 이러한 정책적 모순은 매물 잠김 현상과 공급 부족을 심화시켜 결과적으로 집값을 안정시키기보다는 상승을 유도하는 원인이 되었습니다. 본 글에서는 문재인 정부의 공급 억제적 요소를 가진 정책들을 살펴보고, 그로 인해 발생한 시장의 모순을 분석하도록 하겠습니다.
1. 공급실패 : 다주택자 규제 강화
문재인 정부는 집값 안정을 위해 다주택자에 대한 규제를 강화하였다. 양도소득세 중과, 종합부동산세 인상, 대출 제한 등이 대표적입니다.
이 정책들은 부자들에 대한 반감이 많은 일반 서민들의 표를 얻기 위한 징벌적 정책으로 생각될 만큼 부동산 공급에는 부정적인 역할을 하였고 그로 인해 집값을 잡기 위한 것과는 정 반대의 결과를 초래 하였습니다.
| 정책명 | 주요 내용 | 시장 영향 |
|---|---|---|
| 양도소득세 중과 | 다주택자 매도 시 세율 대폭 인상 | 매도 기피, 매물 감소 |
| 종합부동산세 강화 | 보유세 대폭 인상 | 장기 보유 증가, 시장 매물 잠김 |
| 대출 규제 | 다주택자 추가 대출 제한 | 신규 투자 위축 |
2. 공급실패 : 재건축·재개발 규제 강화
주택 공급을 원활하게 유지하기 위해서는 재건축과 재개발을 통한 노후 주택 정비와 신규 주택 공급이 필수적입니다. 그러나 문재인 정부는 안전진단 강화, 초과이익환수제 부활 등으로 정비사업을 통한 공급을 억제하였습니다.
| 정책명 | 주요 내용 | 시장 영향 |
|---|---|---|
| 안전진단 강화 | 재건축 기준 상향 조정 | 재건축 추진 지연 |
| 초과이익환수제 부활 | 재건축 이익에 대한 부담금 부과 | 사업성 악화, 추진 중단 |
| 정비사업 규제 | 각종 인허가 절차 강화 | 공급 물량 감소 |
3. 공급실패 : 임대사업자 제도 축소
문재인 정부는 초기에 임대 사업자를 늘리기 위한 정책을 실시 하면서 주택 임대 사업을 장려 하는 듯 하다가 갑자기 정책 기조를 바꿔서 주택 임대 사업자를 옥죄는 정책을 지속적으로 펼쳐서 국민을 대상으로 기만하는 모습을 보였습니다.
마치 주택 임대 사업자들을 한군데로 모아서 그물로 잡겠다는 생각으로 처음에는 혜택을 주어 유인한 후에 예정되어 있었던 혜택을 축소하였습니다. 예를 들면, 장기보유한 임대주택을 매도시 비과세였던 것을 마지막 1주택이 된 상태에서 해당 1주택만 비과세가 적용 가능 하도록 하고 장기보유특별공제도 폐지하였습니다. 이는 다주택자들의 임대사업자 등록을 통한 주택 공급을 막는 결과로 이어졌습니다. 이 결과는 누구나 예상 가능했기에, 이 정책에 대해 부동산 전문가들은 부자에 대한 서민의 무지한 분노를 이용하여 민주당 국회의원들이 자신들의 자산을 키우고 국민의 지지를 받는 1석 2조의 효과를 누렸다는 의견이 많습니다. 장기적으로는 서민에게 부메랑으로 돌아 오게 되었지만 이 또한 무지한 대중에 인해 생겨난 결과라 같은 국민으로서 겸허히 받아들여야하는 것입니다.
| 정책명 | 주요 내용 | 시장 영향 |
|---|---|---|
| 임대사업자 혜택 축소 | 세제 혜택 대폭 축소 | 신규 등록 급감 |
| 단기임대 폐지 | 단기 임대주택 등록 중단 | 전세 공급 감소 |
| 장기임대 등록 제한 | 아파트 임대사업 제한 | 임대 매물 감소 |
마무리하며
문재인 정부는 부동산 시장 안정을 위해 다양한 규제를 시행하였습니다. 수요는 줄이고 공급을 늘리는 정책을 시도 하는 듯 했지만, 결과적으로 수요는 폭발했고 공급은 줄어들게 되었습니다. 그리고 과도한 부동산 정책과 일관성 없는 방향으로 인해, 기본적으로 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 시장 경제의 구조를 무너뜨려 거래량에 의한 가격 결정력이 아주 미미하게 되었습니다. 다주택자 규제로 인한 매물 잠김, 재건축·재개발 규제에 따른 신규 공급 위축, 임대사업자 제도 축소로 인한 임대 공급 감소는 모두 시장에 물량 부족 현상을 초래했습니다. 게다가 다주택자들의 순기능을 무시한채 적폐 대상으로 돌리게 되어 국민 분열을 초래 했으며, 전국민의 로또 청약과 서울집에 대한 Panic buying 이 현재까지 이어지게 되면서 전세 사기와 같은 부정적인 방향으로 발전하게 된 것입니다.
국민을 호도 하는 세력이 있어도 국민이 유능하고 굳건하면 이런 문제는 사회적 이슈가 되기 어렵습니다. 문재인 대통령 집권시절 민주당의 어떤 국회의원이 개인 부동산을 공공자산으로 만들자 혹은 1가구 1주택을 강제 하는 어처구니 없는 내용이 발의 되었으나 다행히도 입법 되지는 않았습니다. 하지만 현재의 국민 지식 상태나 마인드로는 그런 생각들 조차 걱정해야 하는 단계가 되었다고 생각합니다. 정치적 도덕성은 논란의 소지가 있지만 적어도 금융과 부동산 지식은 논리를 기반으로 한 학문이자 현실입니다. 이 두 영역의 교집합으로 인해 합리적인 판단이 어렵게 될 수도 있지만, 그럼에도 불구하고 이 두 영역은 서로 분리하여 생각하는 능력이 꼭 필요한 시점입니다.